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    昨天（7日），记者从福建联华国际信托投资有限公司（下称“联华信托”）总部营销代理负责人处了解到，联华信托在与建设银行福建省分行达成最终监管协议后，内地首只“准房地产信托基金”本月11日将开始公开发售。

   “联信·宝利”产品全名为“联信·宝利”中国优质房地产投资信托计划。该产品以专业投资中国优质房地产项目为投资目标，因率先启动“先筹资，后选投资项目”的信托方式，被称为向国际地产基金模式靠拢的“准地产基金”。 

市场需求诞生房产信托业务

    由刘永好领导的新希望集团一手孕育的联华信托在2003年成立之时，就被视为“口含银勺”诞生的信托新贵。从去年3月开始，在与顺驰集团合作两个地产信托计划之后，联华信托充分意识到内地房地产业融资市场的广阔空间，逐渐将房地产信托作为该公司主营业务。“联信·宝利”产品就是在这时开始酝酿的。 

    从联华信托发布的产品推介书上看，“联信·宝利”信托期限将为18个月，根据发况再决定后续发行。预计募集资金总量为8000万元左右。由于“信托投资公司资金信托业务管理暂行办法”还未最终出台，所以整个发售仍不能超过200份。第一期基准年收益率预计为5.3%，基准收益率随人民银行存款利率同步调整。 

    之前，联华信托在福建（除厦门）地区已经开始接受预约，预约“门槛”是10万元。但有业内人士称，要想最后签约估计至少要25万元以上。 

资金用于给房地产企业贷款 

    此次信托资金的主要运用方向是贷款给房地产经营企业，或投资房地产经营企业股权，或购买商业用途楼房或住宅。信托收益主要来源是贷款利息收入、股权投资收益、房产转让与租赁收入。 

    为了防范风险，联华信托为该基金引进建设银行福建省分行作为资金账户监管银行，负责监督信托资金的使用；此外，普华永道会计事务所负责审计工作，戴德梁行则提供项目的可行性咨询。国际知名机构的介入为投资者供了更好的风险控制保障。 

    联信·宝利虽然名义上是房地产投资信托计划，但据知情人士介绍，它完全是按照房地产信托基金(即RE－ITs)的标准来设计的，基本接近于契约型封闭式投资基金的模式。这主要体现在先募集资金再选择投资项目、投资方式多样、分多期连续发行等。此外，宝利还采取了在预期收益以外增加浮动收益的措施，十分类似基金的分红。 

    同时，为充分保障优先受益人的各项权利，联华信托设计了受益人大会制度，加强了投资人的知情权以及对信托机构的约束能力，通过行使受益人表决权，使投资者真正参与信托事务的重大决策。 

房地产基金呼之欲出 

    对于呼声日高的房地产信托基金，有关专家表示，内地目前的背景与当年美国出台《房地产投资信托基金法》是基本一致。当时一方面房地产企业的融资有一些困难，特别是向银行借贷方面有各种各样的限制，另一方面，当时美国普通投资者欲分享地产业的利润，大多只能投资于住宅市场，没有集合投资的合法渠道。 

    目前，全球已有18个国家和地区制定了房地产信托基金的法规。此前，有关专家也指出，包括房地产信托基金在内的产业基金能改善产业融资结构，完善融资体系，减轻部分资金密集型行业对于银行债务的高依赖形成的风险，有利于资本运用效率的提高，且产业基金提供了进行多样化资本运作的可能。在此环境下，内地“信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法”的出台已经呼之欲出。